Từ ngày 1.8.2024, nhiều chính sách mới về nhà đất sẽ có hiệu lực.
1. 3 luật về bất động sản có hiệu lực từ ngày 1.8.2024
Quốc hội vừa thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật
Các tổ chức tín dụng 2024.
Theo đó, 3 luật về bất động sản có hiệu lực từ
1.8.2024 gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản
2023.
2. Kiểm kê đất đai năm 2024 trên cả nước từ 1.8.2024
Ngày 23.7.2024, Thủ tướng ban hành Chỉ thị 22/CT-TTg về
việc kiểm kê đất đai năm 2024.
Theo đó, nội dung kiểm kê đất đai năm 2024 của từng
đơn vị hành chính các cấp, bao gồm:
(i) Diện tích các loại đất theo quy định tại Điều 9 và
đối tượng đang quản lý, sử dụng đất quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Đất đai
2024;
(ii) Tình hình quản lý, sử dụng đất sân gôn; cảng hàng
không, sân bay; khu vực sạt lở, bồi đắp; đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường
và các chuyên đề khác.
Việc kiểm kê đất đai năm
2024 phải đánh giá được thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất; tình hình biến
động đất đai trong 5 năm qua của từng địa phương và cả nước; nhất là việc quản
lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc chấp hành pháp luật đất đai
của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất; làm rõ nguyên nhân hạn chế, tồn tại;
đề xuất các biện pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất để nâng cao hiệu quả sử dụng
đất.
3. Mua bán bất động sản phải ghi đúng giá thực tế
trong hợp đồng
Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng;
chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá
giao dịch thực tế.
Như vậy, từ 1.8.2024, mua
bán bất động sản phải ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng.
Đây là một quy định mới
được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 không có quy định này nhưng từ trước đến nay, tổ chức, cá nhân mua bán
bất động sản vẫn phải kê khai đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng theo
các quy định về thuế. Trên thực tế thì các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều
trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế.
4. Một số trường hợp mua bán nhà đất bắt buộc phải
chuyển khoản
Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu
tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng
kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức
tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp
tại Việt Nam.
Như vậy, việc bắt buộc
thanh toán qua ngân hàng khi mua bán nhà chỉ áp dụng với khách hàng mua nhà tại
các dự án của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Còn các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ,
bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình không nhằm mục
đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở... không bắt buộc thanh
toán bằng chuyển khoản.
Tức là người dân mua bán
nhà với nhau để ở chứ không nhằm mục đích kinh doanh thì không bắt buộc phải
chuyển khoản.
5. Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm
theo giá thị trường
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất so với Luật Đất
đai 2013.
Đồng thời theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Điều
11 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm và được
xác định theo giá thị trường.
6. Thu nhập chịu thuế từ mua bán đất là giá đất trong
bảng giá đất
Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều
14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung 2012, 2014)
như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”.
Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã được
sửa đổi, bổ sung 2012, 2014) và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi
bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thu nhập chịu thuế từ mua bán đất là giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng
chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất
trong bảng giá đất thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất tại
thời điểm chuyển nhượng.
7. Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do
Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
- Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản.
Như vậy, từ ngày
1.8.2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.
Nhận xét
Đăng nhận xét