Những phương pháp định giá bất động sản cơ bản

Định giá bất động sản là phương pháp rất cần thiết cho cả người bán và người mua bất động sản. Để định giá một bất động sản bạn phải xem xét những xu hướng kinh tế, xã hội và phương pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ cùng điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng tới 4 yếu tố giá trị: nhu cầu, tiện ích, sự khan hiếm, khả năng chuyển nhượng. Và dưới đây là những phương pháp định giá bất động sản cơ bản, sẽ giúp người mua và người bán ước định được mức giá phù hợp nhất, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt và đúng đắn.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thông dụng được nhiều nhà đầu tư và môi giới sử dụng nhiều nhất. Phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự. Những đặc tính được sử dụng để cung cấp so sánh bất động sản phải càng giống với bất động sản được định giá càng tốt, đã được giao dịch thành công hoặc đang mua - bán trên thị trường vào thời điểm định giá.

So sánh những bất động sản tương tự.

Những yếu tố quan trọng nhất cần phải xem xét khi so sánh là về loại hình, diện tích, thiết kế, công năng, đường, hướng và vị trí... Tuy nhiên, vì không có bất động sản nào giống nhau hoàn toàn nên việc thẩm định giá sẽ được dựa theo những tính năng không giống nhau. Những yếu tố ảnh hưởng như: thời gian xây dựng, tình trạng của bất động sản...

Ưu điểm

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bất động sản đơn giản được sử dụng phổ biến rộng rãi.

Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, không có công thức hay mô hình cố định. Việc định giá chỉ dựa trên sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Từ đó rút ra được kết luận về các dấu hiệu có giá trị.

Nhược Điểm

Để có thể thực hiện được việc định giá một bất động sản nào đó thì bắt buộc phải có giao dịch về bất động sản tương tự như nó ở cùng một khu vực. Nếu có ít bất động sản dùng để so sánh, không đáp ứng được các tiêu chí thì độ chính xác sẽ không cao.

Phương pháp thẩm định bất động sản dựa vào phương pháp so sánh này đòi hỏi các thẩm định viên phải là những người thực sự có kinh nghiệm, nhiều kiến thức thì mới có thể đưa ra được kết quả chính xác.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)

Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/cải tạo/sửa chữa/hoàn thiện. Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của các bất động sản, có tính khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.

Công Thức:

Giá trị tài sản = Giá trị lô đất + Chi phí xây dựng công trên đất – Giá trị hao mòn

Tính giá trị đất và tài sản gắn liền trên đất riêng.

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá những bất động sản ít có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm…

Ưu điểm

Phương pháp chi phí được dùng để định giá bất động sản khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà bất động sản tạo ra.

Phương pháp chi phí tương đối đơn giản về mặt toán học, thích hợp cho định giá các bất động sản dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…

Nhược điểm

Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết.

Các chi phí của bất động sản không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của bất động sản. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường.

Việc ước tính hao mòn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá bất động sản.

Phương pháp thặng dư

Định giá bất động sản thông qua thặng dư được xác định trên nguyên tắc giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Hình ảnh minh họa dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng.

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển, thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Công thức:

Giá trị bất động sản còn lại = Giá trị bất động sản phát triển (Tiềm năng tương lai) - Chi phí phát triển (bao gồm lãi cho NĐT)

Ưu điểm

Đây là phương pháp định giá bất động sản thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

Phương pháp này đã mô phỏng lại được cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Chính vì vậy nó được dùng khi tư vấn chi phí xây dựng tối đa cũng như tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm

Khi thực hiện phương án này sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định bất động sản đang được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường.

Giá trị thẩm định bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và nó nhạy cảm trước những biến đổi của các tham số liên quan đến chi phí và giá bán.

Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị một bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những một bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng bất động sản hiện tại đó, một bất động cho thuê mang lại thu nhập, bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những bất động sản có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những bất động sản thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất.

Công thức :

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

· Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm

· Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

Ưu điểm

Phương pháp thu nhập đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu.

Phương pháp thu nhập có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các giao dịch chính xác và có thể so sánh được.

Nhược điểm

Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng.

Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin.

Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian tính toán còn lại của bất động sản.

Trên đây là những phương pháp định giá bất động sản cơ bản. Tùy thuộc vào loại bất động sản mà có những phương pháp định giá khác nhau, được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Hy vọng với những kiến thức chia sẻ trên đây sẽ thực sự có ích với các bạn. Đặc biệt là những nhà đầu tư, môi giới và những người quan tâm đến kinh doanh, đầu tư bất động sản.